নেগেটিভ গিয়ারিং কী, কীভাবে তা বিনিয়োগকারীদের কাজে লাগে?

আবাসন খাতে বিনিয়োগের সাথে যাদের পরিচিতি আছে তাদের কাছে নেগেটিভ গিয়ারিং একটি পরিচিত পরিভাষা। রিয়াল এস্টেট খাতে বিনিয়োগের পর সেই সম্পদ থেকে প্রাপ্ত আয়ের চেয়ে যদি ব্যয় বেশি হয়, সেক্ষেত্রে লোকসান এড়ানোর একটা কৌশল হচ্ছে নেগেটিভ গিয়ারিং।

মুনাফার জন্য বা ভাড়া দেবার উদ্দেশ্য থেকে সম্পত্তি কেনা হলে তাকে ইনভেস্টমেন্ট প্রোপার্টিতে বিনিয়োগ বলা হয়। অস্ট্রেলিয়ার কর আইন অনুযায়ী, বিনিয়োগকারীর প্রোপার্টি ভাড়া দেওয়া হলে ঋণ পরিশোধকালে সুদ মওকুফ পাওয়া যায়।

আবাসন সম্পদে বিনিয়োগ থেকে আয়কৃত অর্থ যদি সেই সম্পদ বাবদ খরচ বা ব্যয় থেকেও কম হয়, সেক্ষেত্রে সেই সম্পদে লোকশান দেখিয়ে ঘাটতি মেটানোর জন্য ট্যাক্স মওকুফ করার একটি বিনিয়োগ কৌশল হচ্ছে নেগেটিভ গিয়ারিং।

অন্যদিকে প্রোপার্টি ভাড়া দিয়ে উপার্জিত আয় দিয়ে যদি প্রোপার্টির যাবতীয় ব্যয় নির্বাহ করা যায় যেমন লোন শোধ করা যায় তখন সেই বিনিয়োগকে বলা হয় পজিটিভ গিয়ারিং।

Source: Supplied / CoreLogic / Supplied by Xiaoming Xue

অস্ট্রেলিয়ার অন্যতম বৃহত্তম প্রোপার্টি ডেভেলপার ইন্ট্রাপ্যাক প্রোপার্টির সিইও ম্যাক্সওয়েল শিফম্যান নেগেটিভ গিয়ারিং পদ্ধতিটি ব্যাখ্যা করে বলেন,

নেগেটিভ গিয়ারিং কৌশল হচ্ছে যার মাধ্যমে সম্পত্তি রক্ষণাবেক্ষণের খরচ দিয়ে করযোগ্য আয় মিমাংসা করা যায় বা ট্যাক্স রেয়াত পাওয়া যায়।

অস্ট্রেলিয়ায় বাড়ি বা প্রোপার্টি মালিকদের মধ্যে নেগেটিভ গিয়ারিং খুবই প্রচলিত একটি কৌশল। অস্ট্রেলিয়ায় নেগেটিভ গিয়ারিং এর কাঠামোগত সুবিধার কারণে ঋণের সুদ এড়াতে অনেকে এই কৌশল অবলম্বন করে থাকেন। তবে এর কিছু ভাল-মন্দ দিক আছে। মিস্টার শিফম্যান বলেন, নেগেটিভ গিয়ারিংকে কর হ্রাসের পদ্ধতি হিসাবে না দেখে কর বিলম্বিত করার পদ্ধতি হিসাবে দেখা উচিৎ।

Negative gearing encourages investment in property to meet rental demands and prevent housing affordability issues.

নেগেটিভ গিয়ারিং এর পক্ষে বিভিন্ন যুক্তি দেখানো হয়। যেমন, প্রথমত, এর ফলে বাড়ির মালিকের ভাড়া কম দেখানো যায় বা করযোগ্য আয় কম দেখানো যায়। দ্বিতীয়ত ট্যাক্স সুবিধা থাকার কারণে সম্পত্তির মূল্য বেড়ে যায় যা ক্রেতাদেরকে আকৃষ্ট করতে পারে।

ভাড়া বাসার বাজারে নেগেটিভ গিয়ারিং এর প্রভাব ব্যাখ্যা করেছেন স্টিফেন মিকেনবার্জার। তিনি ক্যানস্টার নামের একটি আর্থিক সংস্থার গ্রুপ একজিকিউটিভ অফ ফিনানশিয়াল সার্ভিসেস।

তিনি বলেন, ভাড়া বাসার বাজার প্রভাবিত করতে সরকার নেগেটিভ গিয়ারিং এর আশ্রয় নেয়। এর মাধ্যমে আবাসন খাতে বিনিয়োগ করতে বিনিয়োগকারীরা উৎসাহিত হন।

Negative gearing can reduce rental costs for landlords and attract buyers due to tax benefits.

অনেক বছর ধরেই নেগেটিভ গিয়ারিং নিয়ে পক্ষে-বিপক্ষে অনেক বিতর্ক চলে আসছে।

২০১৯ সালের ফেডারেল নির্বাচনকালে লেবার পার্টির বিল শর্টেন বিদ্যমান ইনভেস্টমেন্ট প্রোপার্টির ক্ষেত্রে নেগেটিভ গিয়ারিং সুবিধা সীমিত করার ঘোষণা দিয়েছিলেন। তার অভিযোগ যে, এর ফলে সামাজিক অসাম্য বৃদ্ধি পাচ্ছে।

অবশ্য প্রাইম মিনিস্টার এন্থনি এলবানিজি নেগেটিভ গিয়ারিং পলিসিকে সমর্থন দিয়ে আসছেন। পক্ষান্তরে লিবারেল পার্টি বরাবরই নেগেটিভ গিয়ারিং এর পক্ষে সমর্থন দিয়ে আসছে।

মিস্টার মিকেনবার্জার এই পলিসির পক্ষে যুক্তি দিয়ে বলেন,

নেগেটিভ গিয়ারিং উঠিয়ে নেওয়া হলে ইনভেস্টমেন্ট প্রোপার্টি থেকে মুনাফা হ্রাস পাবে, যা বিনিয়োগকারীদের নিরুৎসাহিত করবে। এর প্রভাবে ভাড়া বাসার যোগান হ্রাস পাবে এবং বিদ্যমান ভাড়া বাসার সংখ্যা কমে যাওয়ায় ভাড়া বেড়ে যাবে।

পিটার কালিজোস ইউনিভার্সিটি অফ এডিলেইডের মাস্টার অফ প্রোপার্টির প্রোগ্রাম ডিরেক্টর। তিনি বলেন, নেগেটিভ গিয়ারিং এর মাধ্যমে বিনিয়োগকারীরা ভবিষ্যৎ লাভ ও মূলধন উপার্জনের মধ্যে একটা ট্রেড অফ বা আপোষ-মিমাংসার সিদ্ধান্ত বিবেচনা করে থাকেন।

বিনিয়োগকারীদের এই ক্ষেত্রে যথেষ্ট হিসেবী হওয়া উচিৎ কেননা অনেক সময় সম্পত্তি নেগেটিভ গিয়ারিং করার কারণে প্রাথমিক খরচ বেড়ে যায়।

প্রোপার্টি সহ বিভিন্ন সম্পত্তি মালিকানা থাকলে বিনিয়গকারীর দীর্ঘস্থায়ী সম্পদ গড়ে উঠে ফলে তাকে অবসরকালীন ভাতা এবং সরকার প্রদত্ত সাহায্যের উপর নির্ভরশীল থাকতে হয় না।

উল্লেখ্য যে অস্ট্রেলিয়ার অর্থবছর ৩০ জুন শেষ হয় এবং পূর্ববর্তী অর্থবছরের আয়কর রিটার্ন অবশ্যই পয়লা জুলাই থেকে ৩১ অক্টোবরের মধ্যে দাখিল করতে হয়।

প্রতিবেদনটি শুনতে উপরের অডিও প্লেয়ারে ক্লিক করুন।

এসবিএস বাংলার অনুষ্ঠান শুনুন রেডিওতে, এসবিএস বাংলা অডিও অ্যাপ-এ এবং আমাদের ওয়েবসাইটে, প্রতি সোম ও শনিবার সন্ধ্যা ৬টা থেকে ৭টা পর্যন্ত।

রেডিও অনুষ্ঠান পরেও শুনতে পারবেন, ভিজিট করুন: এসবিএস বাংলা।

আমাদেরকে অনুসরণ করুন ফেসবুকে।