ประเด็นสำคัญในบทความ
- ราคาอสังหาริมทรัพท์รายไตรมาสในออสเตรเลียกำลังต่ำลงถึงระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์
- เรื่องนี้เกิดขึ้นขณะที่มีภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยให้เช่า ซึ่งผลักดันค่าเช่าให้สูงขึ้น
เป็นอีกครั้งที่ราคาบ้านกำลังลดต่ำลงอย่างรุนแรงที่สุดเท่าที่เคยมีการบันทึกสถิติไว้ โดยราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยตกลงราว 53,000 ดอลลาร์จากที่พุ่งสูระดับสูงสุดเมื่อต้นปีนี้
รายงานราคาบ้านล่าสุดจากโดเมน (Domain) แสดงให้เห็นว่า ราคาบ้านในนครหลวงของรัฐและมณฑลต่างๆ ลดลง 4.9 เปอร์เซ็นต์ในไตรมาสที่แล้ว จากที่เคยเพิ่มขึ้นสู่ระดับสูงสุดในเดือนมีนาคม แต่อสังหาริมทรัพย์ยังคงมีมูลค่าสูงกว่าที่เคยเป็นในช่วงก่อนการระบาดใหญ่ของโควิด-19
ดร.นิโคลา พาวล์ (Nicola Powell) หัวหน้าฝ่ายวิจัยและเศรษฐศาสตร์ของโดเมน กล่าวกับเอสบีเอส นิวส์ ว่าในขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ "ลดลงอย่างรวดเร็ว" ในช่วงไตรมาสเดือนกันยายน แต่ "ราคายังคงสูงกว่าที่เคยเป็นมาก่อนช่วงราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งระหว่างการระบาดใหญ่ของโควิด-19"
“เรายังคงมีราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครหลวงของรัฐและมณฑลต่างๆ ทั้งหมดอยู่เหนือระดับก่อนเกิดโควิดระบาด ซึ่งสูงขึ้นระหว่าง 17-47 เปอร์เซ็นต์” ดร.พาวล์ กล่าว
ผู้ที่เสี่ยงได้รับผลกระทบจากราคาบ้านลดลงล่าสุดนี้จะรับมืออย่างไร
ดร.พาวล์กล่าวว่า “เจ้าของบ้านส่วนใหญ่” คงจะซื้อบ้านก่อนโควิดระบาด และจะยังคงได้ประโยชน์จากการงอกเงยของเงินลงทุน (capital growth) ใน “อัตราที่แข็งแกร่ง”
อย่างไรก็ตาม บรรดาผู้ที่ซื้อบ้านในช่วงการระบาดใหญ่และต้องการขายนั้น มีความ “เปราะบางที่สุด” และมีแนวโน้มว่าจะประสบภาวะมูลค่าบ้านต่ำกว่ามูลค่าหนี้ (negative equity) ดร.พาวล์ กล่าว
เธอกล่าวว่ายังคงมีโอกาสสำหรับเจ้าของบ้านที่จะขายบ้านและซื้อบ้านหลังต่อไปหลายเดือนหลังจากนี้ในราคาที่ต่ำลง ซึ่งหมายความว่าเงินของพวกเขา "ซื้อได้มากกว่านี้เล็กน้อย"
"เมื่อตลาดชะลอตัว หากคุณเป็นผู้ขาย และคุณได้ขายบ้านของคุณ แต่จากนั้นคุณอาจจะยังไม่ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่หลังจากนั้นหนึ่งหรือสองเดือน สิ่งที่คุณอาจพบคือเงินของคุณอาจซื้อได้มากกว่าตอนนี้อีกเล็กน้อย เพราะคาดว่าตลาดจะยังคงตกต่ำต่อไป” ดร.พาวล์ กล่าว
ข้อมูลจากรายงานของโดเมนแสดงให้เห็นว่าราคาบ้านมัธยฐาน (median house price) ในแคนเบอร์ราและซิดนีย์นั้นลดลงสูงสุด
ขณะที่ดาร์วินและแคนเบอร์ราได้รับผลกระทบมากที่สุดสำหรับราคาอะพาร์ตเมนต์หรือยูนิต
ราคาบ้านมัธยฐาน (median house price) ในนครหลวงต่างๆ ของออสเตรเลีย
ราคาอะพาร์ตเมนต์มัธยฐาน (median house price) ในนครหลวงต่างๆ ในออสเตรเลีย
ราคาที่ต่ำลงชดเชยด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งหมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก
ดร.เชน โอลิเวอร์ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์และหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์การลงทุนของเอเอ็มพี แคพิทอล (AMP Capital) บอกกับเอสบีเอส นิวส์ ว่าราคาบ้านที่ต่ำกว่าจะถูกชดเชยด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
“ยากที่จะบอกว่ามันเป็นความสมดุลในเชิงบวกสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่พยายามเข้าสู่ตลาด เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น” ดร.โอลิเวอร์ กล่าว
"ราคาบ้านที่ต่ำลงได้รับการชดเชยด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งผลก็คือไม่ได้ช่วยให้ความสามารถในการจ่ายได้หรือซื้อได้ (affordability) ดีขึ้น"
อย่างไรก็ตาม ดร.โอลิเวอร์ กล่าวว่า ข้อดีอย่างหนึ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกคือ พวกเขาจะไม่ต้องใช้เวลานานเท่าเมื่อก่อนในการเก็บออมเงินเพื่อเป็นค่ามัดจำบ้าน
“ในขณะที่ราคาบ้านยังคงลดลงต่อเนื่อง มันจะสร้างโอกาสให้กับผู้ซื้อบ้านหลังแรก” ดร.โอลิเวอร์ กล่าว
“เมื่อราคาลดลง คุณไม่ต้องใช้เวลานานเหมือนเมื่อก่อนในการออมเงินเพื่อวางมัดจำ”
“พวกเขายังคงต้องผ่อนจ่ายเงินกู้ในอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แต่อย่างน้อยอุปสรรคด้านเงินมัดจำก็จะลดบรรเทาลง”
ในเดือนตุลาคม ธนาคารกลางของออสเตรเลีย (RBA) ได้ประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็นเดือนที่ 6 ติดกัน ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยมาตรฐาน (cash rate) อยู่ที่ 2.6 เปอร์เซ็นต์ จากที่เคยอยู่ที่ 0.1 เปอร์เซ็นต์ในเดือนเมษายน
ธนาคารกลางของออสเตรเลีย หรือ อาร์บีเอ (RBA) ระบุว่า คาดว่าจะเพิ่มอัตราดอกเบี้ยต่อไปเพื่อลดอัตราเงินเฟ้อ
ค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้น
รายงานอีกฉบับหนึ่งที่ไม่เกี่ยวกับข้องกับรายงานข้างต้น ชี้ว่าที่อยู่อาศัยให้เช่ามีจำนวนลดลงอย่างรวดเร็ว
โดยจำนวนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ประกาศโฆษณาทาง realestate.com.au ลดลง 20.5 เปอร์เซ็นต์ในช่วงเดือนกันยายนปีที่แล้วถึงเดือนกันยายนปีนี้
จำนวนที่อยู่อาศัยให้เช่าที่ต่ำลงกำลังผลักดันค่าเช่าให้สูงขึ้น ขณะที่เจ้าของบ้านสามารถขึ้นค่าเช่าได้เนื่องจากผู้เช่ามีทางเลือกที่จำกัด
คุณคาเมรอน คูเชอร์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจของพร็อพแทร็ก (PropTrack) กล่าวกับเอสบีเอส นิวส์ ว่า จำนวนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ลดลง ทำให้ค่าเช่าสูงขึ้น
“ตั้งแต่เริ่มต้นของการระบาดใหญ่ของโควิดในเดือนมีนาคม 2020 ถึงกันยายนของปีนี้ จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศให้เช่าบน realestate.com ลดลง 35.50 เปอร์เซ็นต์” คุณคูเชอร์ กล่าว
“และในขณะเดียวกัน เราก็มีคนเช่ามากขึ้น เพราะมีนักลงทุนเข้าซื้อน้อยลง”
"เรากำลังเห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่แตกต่างจากช่วงหนึ่งปีครึ่งที่ผ่านมาสำหรับการกู้ยืมเงินของผู้ซื้อบ้านหลังแรกเช่นกัน"
คุณคูเชอร์กล่าวว่าการย้ายถิ่นมายังออสเตรเลียยังผลักดันค่าเช่าให้สูงขึ้นอีกด้วย
“ตั้งแต่ต้นปีนี้ เรามีผู้ย้ายถิ่นฐานกลับมาเช่นกัน และคนส่วนใหญ่ที่ย้ายไปออสเตรเลียก็ไม่มีบ้านที่พวกเขาเป็นเจ้าของเมื่อมาถึงที่นี่ ดังนั้นพวกเขาจึงลงเอยด้วยการเช่าบ้านอยู่ไปก่อน ก่อนที่จะกลับประเทศ หรือตัดสินใจว่าจะอยู่ต่อและซื้อบ้านของตนเอง” คุณคูเชอร์กล่าว
ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 4.3 เปอร์เซ็นต์ในช่วงสามเดือนถึงเดือนกันยายน ซึ่งเป็นอัตราการเพิ่มของค่าเช่าที่เกิดขึ้นรวดเร็วที่สุดเป็นประวัติการณ์ รายงานดังกล่าวเสริม
คุณสามารถติดตามข่าวสารล่าสุดจากออสเตรเลียและทั่วโลกเป็นภาษาไทยจากเอสบีเอส ไทย ได้ที่เว็บไซต์ sbs.com.au/thai
บันทึกเว็บไซต์ของเราเก็บไว้ในบุ๊กมาร์ก เพื่อไม่ให้คุณพลาดสถานการณ์ล่าสุด หรือติดตามเราทางเฟซบุ๊กที่ facebook.com/sbsthai
เรื่องที่เกี่ยวข้อง
ผลต่อคนจะซื้อบ้านและคนที่ซื้อแล้วจากดอกเบี้ยเพิ่มหลายครั้งรวด
